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主业毛利率下降 万科发力物业金融谋转

时间:2015-08-18 10:57来源:未知 作者:admin 点击:
 

  万科发布中报,半年销售过千亿,毛利率降至21%

  房企龙头万科中报显示,毛利率跌至21%,万科称发力扩张物业金融物流等业务。万科再次强调,速度已非其所求,转型探索是重点。万科认为,随着城市功能升级,大量新的物业需求正在浮现和生长,为行业的持续发展注入了新的动力。

  万科董事会秘书谭华杰看好下半年增速,他称合作比例上升符合万科的转型方向,下半年随着竣工结算量上升,预计全年净利润增速将明显高于上半年。

  毛利下降与土地成本有关

  8月16日,万科公布期中成绩单,意料之中达成半年千亿销售目标,继2014年后再度成为国内唯一半年度销售突破千亿的企业。

  今年上半年,万科累计实现销售金额1099.6亿元,同比上升9.0%。除此之外,其它经营数据也不错。上半年营业收入502 .7亿元,同比增长22.72%,实现归属于上市公司股东的净利润48.5亿元,同比增长0 .77%。

  “上半年权益净利润增速慢于营业收入,主要是因为当期结算的项目中,合作比例较高,少数股东损益占比大幅上升。”值得注意的是,净利润仅是同比微增,对此万科方面如是向南都记者表示。董秘谭华杰称合作比例上升符合万科的转型方向。

  在行业整体下行通道中,万科的毛利润有所下降已经不出乎行业意料。房地产业务毛利率为21.04%,较2014年同期减少0 .84个百分点。“近年来地价占房价比例不断上升,毛利率下降是行业趋势,”谭华杰告诉南都记者,万科正努力推进各项利润挖潜行动,以保持毛利率稳定,下半年随着竣工结算量上升,预计全年净利润增速将明显高于上半年。

  中诚信财务顾问有限公司副总裁刘志强接受南都记者采访认为,毛利率下滑可能与土地取得的成本有关系。并且建筑安装费用、人工施工费用这两年变化较大,人力成本也应该算在成本里面。“毛利率大幅下滑说明市场行情不太好,房企对成本的管控存在一定问题,产品价格有所下降、利润率降低,”刘志强向南都记者分析道。

  上半年万科的开发节奏有所加快,实现新开工面积1011 .9万平方米,较去年同期增长5.2%。实现竣工面积517.2万平方米,同比增长29 .9%。同时,增加26个开发项目,权益规划建筑面积约507 .5万平方米。万科方面表示,今年实际的开、竣工面积都有望超过年初计划。

  “短期来看,主要城市已经走出成交低谷,市场信心逐步回升,相对宽松的行业、货币政策也为市场复苏提供了稳定基础。”万科总裁郁亮表示,随着经济转型和城市功能升级,大量新的物业需求正在浮现和生长,为行业的持续发展注入了新的动力。

  截至6月底,万科持有货币资金446 .1亿元,净负债率仅为15.76%,仍是同行中财务、资金状况最好的企业之一。

  多业态多上市平台的控股集团

  “未来万科希望培育更多的新业务,以万亿市值作为奋斗目标,从单一上市公司,转向多业态、多上市平台的控股集团。”今年不久前的股东大会上,郁亮在谈及万科转型时表示。

  在万科多业态格局中,万科物业有望成为万科转型的排头兵。万科称,上半年万科物业明确了市场化发展方向,未来的新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,但原则上不承接与万科存在直接竞争关系的在售项目。同时万科鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。为提高竞争力,万科还将在物业业务中引入事业合伙人机制。

  作为产业地产的组成部分,物流地产同样是万科重点布局的领域。上半年万科正式成立了万科物流地产发展公司,目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目。此外,据万科方面透露,目前已有10多个物流地产项目已经初步达成合作意向,未来有望陆续完成正式获取。

  “金融化和证券化”也是万科转型的发展方向之一。上半年万科以前海万科企业公馆为投资标的,设立的鹏华前海万科R E IT s成为了国内首只公募R EIT s,万科希望公司能由单一即售型不动产开发,转向多种资产管理与价值提升运营商。

  而在中诚信财务顾问有限公司副总裁刘志强看来,房地产行业的黄金十年已过去,万科的转型是否顺应市场的发展不太好说。“如果自己的老本行都做不好,想做好别的事情很难说。”

  刘志强称,如果做不太相关、跨度较大的领域,对于房企来说可能挑战较大。无论怎样房子都是有市场的,所以关键是企业怎么找准定位。“万科的转型方向和它的本业是相关的,但这些能做到何种程度也不清楚,这些领域的利润率可能会低一些,但相关领域它是会想办法吃干榨尽的。”

  “公司将以‘三好住宅’和‘城市配套服务商’为业务蓝图,积极推动业务转型。”郁亮表示,“今年成立五个左右新的事业部,这一目标可以实现。”

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