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买房别死盯着“均价”

时间:2015-10-24 09:51来源:未知 作者:admin 点击:
 

  对于购房人来说,“均价”一词肯定不陌生。这个词用途广泛,无论是统计的数据、开发商或者中介的首次报价,都能听到这个词。

  但就购房人来说,也有不少人被它给坑过。原本均价2万多的房,为何看中的房源就会贵上不少?作为二手房的房主,为何别人的房子就能卖上均价?自己的就会低于均价?而在看到北京住宅或某一区县均价仅为3万元/平方米时,或许又有了“天啊,为什么这样的房子我看不到?”的感叹。

  而这一切,或许都算得上是“均价”曾经惹的祸。那么我们又该如何去看待这个用了那么多年的“均价”呢?

   概念 何为均价?

  作为“均价”,实际上来说只是作为一个统计的名词。作为名词解释,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。

  而在楼市中的“均价”,顾名思义当然是楼盘的平均价格,它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现,用标着的“均价”来买房,往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格?

  “均价”不是简单的算术平均值,而是开发商根据当前的市场情况专门制定的,以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值,在给每一户定价前,先定出要销售的小区中每一栋楼的均价,在这里就要应用到价差系数,它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。

  事实上,均价的差异不仅存在一个个项目中,甚至在同一区域来说,均价也有着不同的差异。

  现状 朝阳单价或相差10倍以上

  横跨北京东二环到东六环的朝阳区,由于区内板块发展的差异性,造就了区域内房价的悬殊。

  由于有大部分面积位于北京四环以内,朝阳区近年来新增房源数量并不多。而令人关注的是,朝阳区成为近两年来北京豪宅市场的“供应大户”,也不断刷新着北京豪宅的单价新纪录。其中,位于农展馆的北京壹号院项目,一期产品售价将在15-20万元/平方米,而临湖的房源,预计高达40万元/平方米的天价。除了四环内的传统高端住宅板块,位于四环以外的朝阳区孙河、东坝等板块,也因优秀的地块条件,成为北京新晋豪宅板块。孙河板块是中央别墅区最后一块低密度组团,无论是从区域规划、地理位置、周边环境及配套方面,均优势明显。区域内的项目包括龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾、中粮瑞府等在内,各家开发商均打造成各自顶级产品系产品,售价也达到了10万元/平方米以上。而东坝作为规划中的北京第四使馆区,也吸引了多家知名房企进驻,未来也将成为高端住宅聚集的片区。

  不过,在朝阳区与通州交界一带、由北向南的区域分割线附近,也分布着均价在3—4万元/平方米以下的楼盘,如管庄、双桥、草房等,但目前新房供应量已不多。除此之外,分布北五环北苑地区的几个楼盘,也成为朝阳区近年来新房的供应主力,该区域目前在售价格约在5万元/平方米以上。

  均价从3万元、5万元,到10万元,甚至40万元,朝阳区不同板块内的房价可谓天壤之别。如果以位于管庄3.6万元/平方米的北京新天地和东三环的北京壹号院40万元/平方米的最高价相比,同为朝阳区的房源单价相差10倍以上。

   

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